UBS Global indeks nepremičninskih mehurčkov za četrtletje 2019

Revija Palace je ponosen, da je Aleksander Karolik Shlaen, ustanovitelj singapurskega podjetja Panache Management Pte Ltd, ki sodeluje pri naložbenih projektih v nepremičnine in tehnologije, seznanjen s tem poročilom o indeksu UBS 2019 Real Estate Bubble. UBS Global Real Estate Bubble Index, ki je bil objavljen v začetku tega leta, nam ponuja nekaj zapiskov o Singapurju, Tokiu in Hong Kongu, edini azijski mesti v indeksu. Cene v Tokiu so se v zadnjih 4 do 5 letih zvišale, kljub Japonski negativni demografiji, ki bo sčasoma cene nepremičnin povlekla navzdol. Večino priliva prebivalstva v Tokio predstavljajo domačini, ki zapuščajo manjša mesta in se preselijo v to ogromno gospodarsko središče.

Singapurska odpornost na nepremičnine še vedno velja

"Globalni indeks nepremičninskih mehurčkov UBS postavlja trg stanovanj v dolgoročno perspektivo in je zasnovan za sledenje tveganju mehurčkov cen nepremičnin v svetovnih mestih," - UBS

Tudi tuji kupci so zelo dejavni pri stanovanjskih nepremičninah, a nekateri se lahko vprašajo, komu bodo čez nekaj let prodali svoje nepremičnine, ko iščejo izhod. Malo je verjetno, da bodo domačini kupovali in zagotovo ne bodo mogli zapolniti praznine, ki bo nastala, tudi če bi se del sedanjih vlagateljev odločil za prodajo. Čeprav bo večina ljudi Japonsko bolj privlačna kot turistična destinacija in bodo strateško locirane lastnosti uživale v dobrem najemu iz povratka v slogu Airbnb.

"Na svetovni ravni gospodarska negotovost odtehta vpliv padanja obrestnih mer na povpraševanje po mestnih stanovanjih," je dejal Mark Haefele, glavni direktor naložb v UBS Global Wealth Management. "

Hong Kong je kot vedno visoko v tovrstnih indeksih z zelo pozitivnimi lastnostmi. Toda v tem večno povpraševanem mestu moramo še vedno opaziti kakršno koli znižanje cen, da tudi družbeni nemiri brez primere ne vplivajo na njegove stratosferske cene. Vprašati se je treba, ali je cena tam "mehurček" ali samo rezultat dejanskega, velikega povpraševanja po nepremičninah v tem super mestu. In brez dvoma Hongkongerji drago plačujejo svoje domove. Za nakup istega stanovanja v njihovem mestu bodo potrebovali 22 let dela, ki bo v Singapurju potreboval le 12 let.

Dejstva usposobljenega delavca in kako si bo moral zaslužiti za preživetje za nakup nepremičnine

To nas pripelje v Singapur. Med vsemi 24 svetovnimi mesti v indeksu globalnih nepremičnin UBS Global Real Estate Bubble ima le štiri trenutno vrednost nepremičnin pod stroški v letu 2008. Ta štiri mesta so Milano, Chicago, Dubaj in Singapur. UBS navaja, da je cena za Singapurjev trg pravična, vendar naj bralci upoštevajo, da medtem ko so druga mesta, navedena v indeksu, izračunana v širšem pomenu njihovega nepremičninskega trga, v Singapurju približno 80 odstotkov trga spada pod vlado agencije nadzorujejo, kaj se imenuje odbor za razvoj stanovanj ali HDB.

Kar pomeni, da je le 20 odstotkov premoženja v Singapurju na zasebnem trgu. Velika večina Singapurjev je lastnica in živi v HDB, majhen odstotek Singapurjev pa živi v apartmajih in zemljiščih. Večina stanovanj je najeta za tujce, ki so s predpisi omejeni za nakup ali najem HDB-jev. Tako izračun, koliko let traja, da kupite nepremičnino v Singapurju, tu ni povsem pravilen, saj lokalni prebivalci potrebujejo veliko manj let, da kupijo svoj subvencionirani HDB. Glede na te točke je povsem jasno, da je zasebni trg v Singapurju precej pod njegovo dejansko vrednostjo. Singapur se vedno znova dokazuje, da je v svetovnem merilu razmeroma dostopen. Toda cene ne bodo kmalu porasle zaradi ostrih ukrepov za hlajenje. Ti ukrepi so odgovorni za znižanje cen na zasebnih trgih pod njihovo dejansko vrednost, kot lahko vidimo iz te primerjave indeksov. Poleg tega so se v zadnjih 10 letih v Singapurju cene zniževale, dohodki lokalnega prebivalstva so rasli. Ocenjujem srednjeročno do dolgoročno stabilno apreciacijo cen nepremičnin. Prav tako napovedujem, da bodo obrestne mere za prihodnja leta mehke, kar bi lahko pospešilo spoštovanje tega omejenega in privlačnega trga nepremičnin. Preberite o drugih zgodbah Alexa Shlaena tukaj.

Luksuzni strokovnjak za kolumno - Alexander Karolik-Shlaen

O Aleksandru Karoliku Šlaenu
Alexander Karolik Shlaen, izvršni direktor MBA, je ustanovitelj singapuranskega podjetja Panache Management Pte Ltd, ki predstavlja Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa in Formitalia v Aziji. Panache Management se ukvarja z naložbenimi projekti za nepremičnine in tehnologije ter ponuja luksuzne notranjosti in oblikovanje ekskluzivnih nepremičnin, zasebnih letalov in supejahtov. Shlaen se pojavlja v različnih regionalnih in svetovnih medijih in od leta 2009. piše luksuzne strokovne stolpce regionalnih poslovnih revij. Bil je tudi predsednik sodnega senata za nagrade Azija Property Awards in se pogosto trudi, da se udeležuje uveljavljenih poslovnih forumov. Več o tem PanacheManage.com

Še en vpogled: Seznam Sotheby's International Realty, Singapur.

Han Huan Mei, direktor za raziskave, je seznam Sotheby's International Realty.

Znano je, da se na večini trgov z nepremičninami pojavljajo cenovni mehurčki - med temi znaki so tudi višanje cen stanovanj hitreje kot rast dohodkov, nizke obrestne mere, pretirano hipotekarno posojanje, visoka likvidnost in pritok tujih sredstva.Grafikon UBS kaže, da so bili Hong Kong, München, Toronto, Vancouver in Amsterdam med petimi najdražjimi mesti v letu 2018 zaradi hitrega dviga cen stanovanj. Na drugem koncu lestvice je bil Chicago uvrščen med „podcenjene“, medtem ko so Milan, Singapur in Boston veljali za „pošteno“. Singapurski trg stanovanj je nadzorovan prosti trg, saj ga vlada pozorno spremlja in bo posredovala, da bi zagotovila stabilnost in trajnostno rast cen. Posegi so potrebni za ohranjanje enakomernih cen zasebnih stanovanj ob visoki likvidnosti vložljivih sredstev v sistemu. Zaradi stalnega statusa varnega zavetja v Singapurju je to ugodna destinacija za naložbe v nepremičnine. Ohlajevalni ukrepi, kot sta zaostritev financiranja in uvedba višjih dajatev, so bili v Singapurju dokaj uspešni, v drugih mestih, kot sta Hong Kong in Vancouver, pa ne.

„Singapur je ostal v precej cenjeni kategoriji, razmeroma nespremenjen glede na tveganje za mehurčke. Singapurski stanovanjski trg je prosti trg v nadzorovanem okolju, saj ga vlada pozorno spremlja in bo posredovala, da bi zagotovila stabilno tržno stabilnost in trajnostno rast cen. Posegi so potrebni za ohranjanje enakomernih cen zasebnih stanovanj ob visoki likvidnosti vložljivih sredstev v sistemu. Zaradi stalnega statusa varnega zavetja v Singapurju je to ugodna destinacija za naložbe v nepremičnine. Ohlajevalni ukrepi, kot sta zaostritev financiranja in uvedba višjih dajatev, so bili v Singapurju dokaj uspešni, v drugih mestih, kot sta Hong Kong in Vancouver, pa ne. Primerjalno, prenasičen stanovanjski trg se lahko sooči z večjimi tveganji, ko se soočamo z upogibami recesije zaradi dolgotrajne trgovinske vojne med ZDA in Kitajsko in brexita brez dogovora. " - Han Huan Mei, direktor za raziskave, seznam Sotheby's International Realty.

UBS 2019 rast cen

Ko se soočamo s povratnimi krizami recesije zaradi dolgotrajne trgovinske vojne med ZDA in Kitajsko in brexita brez dogovora, bo težje popraviti previsoke cene stanovanjskega trga, tako da bodo stanovanja postala cenovno dostopnejša.

Škatla: Kaj se dogaja v APAC-u

UBS Global Real Estate Bubble Index navaja: Rezultati indeksov mehurčkov se v zadnjih štirih četrtletjih v mestih APAC niso povečali. V Hongkongu se je zagon zmanjšal, cene pa so se od sredine leta 2018 nekoliko znižale. Kljub temu, da je mesto še vedno na ozemlju z mehurčki, glede na to, da so se cene v zadnjih 10 letih podvojile, ni opaziti bistvenega preobrata trenda. Kljub temu bo v naslednjih četrtletjih verjetno večja volatilnost cen. Singapurski trg stanovanj je bil v nasprotju s tem v zadnjih nekaj letih izjemno stabilen. Regulativno poostritev se je izkazala za učinkovito in omejila pretirano rast cen. Realne cene so v osnovi na enaki ravni kot leta 2012, tako da ostaja mesto na poštenem ozemlju. V Sydneyju, mestu, ki je bilo pred dvema letoma na ozemlju z mehurčki, cene padajo. V enem letu so jih popravili z dvomestno številko in znatno znižali indeksno oceno. Manjša dejavnost nakupa tujcev in poostritev hipotekarnih posojil sta še naprej utišala splošno povpraševanje. V nasprotju s tem so se cene v Tokiu od leta 2014 povzpele za 5 odstotkov letno, kar je ločeno od preostale države. Posledično se je trg pridružil skupini težko dostopnih mest in cenitev se je povečala.