4 Cvetoče nepremičnine na morju
Mednarodne kupce privlači ekskluzivnost nepremičnin ob obali, zaradi česar so po njih veliko povpraševanje. Zaradi pomanjkanja ponudbe se bodo cene še naprej dvigovale. Naši prijatelji na YachtStyle poglejte izbrane primere v Sydneyju, Aucklandu, Phuketu in Samui.
Sydney, Avstralija
Zapisujte prodajno uspešnost, ko trg nepremičnin narašča.
Avtorica Sophie Kalkreuth
Od dramatičnih belih školjk Opere do jeklenih lokov Harbour Bridge in jaht, ki pikajo zaliv - Sydneyevo pristanišče je eno najbolj ikoničnih na svetu. Doma ob vodi, zlasti tiste, ki se nahajajo vzhodno od mesta v mestu Darling Point in Point Piper, so nekatere najdražje avstralske nepremičnine. Izpopolnjujejo tudi vodni življenjski slog z dostopom do privezov in plaž le nekaj minut od centralnega poslovnega okrožja (CBD).
Na trgu nepremičnin v Sydneyju je trenutno v porastu. Leta 2013 je avstralski trg stanovanjskih nepremičnin zabeležil najmočnejšo letno rast od leta 2009, cene stanovanj v Sydneyju pa so se po podatkih informacijske družbe RP Data zvišale za 15,2%. Mesto je zabeležilo tudi najvišjo prodajno ceno v višini 51,8 milijona ameriških dolarjev, po indeksu luksuznih izdelkov Christie's Great Estates 2014.
"Luksuzni cikel nepremičnin, ki se je v letu 2012 oddaljil od najvišjega leta 2008, se v zadnjih dveh letih stalno izboljšuje, saj je bilo doseženih več rekordnih prodaj," pravi Ken Jacobs iz mednarodne nepremičnine Ken Jacobs-Christie iz Sydneyja. "Z dvema največjima prodajama v Sydneyju smo v zadnjem poslovnem letu (1. julija 2013 do 30. junija 2014) sodelovali po cenah 37 milijonov dolarjev in 32 milijonov dolarjev."
Ponudba stanovanj v Sydneyju je omejena z geografskimi omejitvami, predpisi o območju in omejenim sproščanjem zemljišč. To je eden od dejavnikov rasti cen - razvijalci naj bi začeli pretvoriti zastarele poslovne stavbe v luksuzne projekte, da bi zadovoljili povpraševanje. Prodaja vodijo tudi mednarodni vlagatelji, zlasti azijski kupci. Čeprav lokalni kupci še vedno predstavljajo večino prodaje v Sydneyu - kupci drugega stanovanja predstavljajo le 25 odstotkov trga razkošja - je bilo v letu 2013 večjim prodajam kitajskim kupcem, vključno z prodajo v mestu, nepremičnino v višini 51,8 milijona ameriških dolarjev obrežje.
"Sidneyjeva bližina, varno gospodarstvo, ponudba življenjskega sloga svetovnega razreda in sproščeno kulturno vzdušje so neverjetna privlačnost za čezmorske kupce, ki iščejo dostopno povezavo do Azije," pravi Jacobs.
Crown Group, razvijalec v Sydneyu, je leta 2013 predstavil Sky by Crown in Viva by Crown, tuje povpraševanje pa je predstavljalo 20 odstotkov njegove prodaje. Po besedah izvršnega direktorja skupine Iwana Sunita je Sydney izkoristil ukrepe za ohlajanje trga v Aziji. "(Flat) cene v CBD-ju so za 30 do 50 odstotkov nižje (kot) enakovredne lokacije v Hong Kongu ali Singapurju."
Najvišje cene so dosežene na obali s slikovnimi razglednicami na most, opero in pristanišče, čeprav se prodajne cene močno razlikujejo glede na nepremičnino. "Pomembno je poudariti, da je govorna hitrost na kvadratni meter na lastnostih ob obali v Sydneyju lahko zelo zavajajoča, saj obstajajo divje razlike zaradi lokacije, pogleda, konture, vidika, objektov itd.," Pravi Ken Jacobs. "To še dodatno zajema pomanjkanje prostih zemljišč, zato v večini primerov, če kupec želi zgraditi nov dom, mora kupiti obstoječi dom in ga porušiti."
Na primer, v Point Piperju se lahko cene gibljejo med 18.000 USD na AU do 30.000 USD na okrogle domove, ki so bili porušeni, in 20.000 USD na USD do 39.000 USD na boljše vrednosti za uveljavljene domove. Te stopnje znatno padejo izven območij super prime.
V zadnjih letih so projekti za novogradnjo stanovanj poročali tudi o močnih prodajnih cenah. Stanovanja v Buckhurstu v točki Piper so se prodala za med 9 in 11 milijonov dolarjev, ko je bil trg na nizkem nivoju. Projekt vključuje le šest stanovanj s približno 380 kvadratnih metrov. Na Pacific Bondi Beach, ob obali na eni od modnih vzhodnih plaž v Sydneyju, sta bila dva sosednja penthousa prodana za 21 milijonov AU. V Barrangarooju, mestu nove igralnice, trenutno razvijajo nekatere nove vodne projekte.
V prihodnosti pričakujejo, da bodo nepremičninski analitiki nadaljevali, čeprav bolj zmerno, rast luksuznega sektorja v Sydneyju. „Če se ne bodo povečale obrestne mere ali se bo gospodarstvo zrušilo, oboje je zelo malo verjetno, bomo na trgu super nepremičnin videli nadaljnje koristi,“ pravi Shane Oliver, glavni ekonomist pri kapitalu AMP. Vendar intenzivnost povpraševanja v letu 2013 verjetno ne bo še naprej obstajala, pravi John McGrath, izvršni direktor McGrath Estate Agents. "Predvidevam, da bo letos rast cen od 5 do 10 odstotkov, vendar bodo nekateri tržni segmenti boljši od drugih," pravi. Zlasti pričakuje, da bodo "življenjski trgi", tisti blizu mesta in plaž, še naprej naraščali.
Povzetek trga
- Leta 2013 je avstralski trg stanovanjskih nepremičnin zabeležil najmočnejšo letno rast od leta 2009.
- Cene hiš v Sydneyju so se v letu 2013 zvišale za 15,2 odstotka, cene stanovanj pa 11,6 odstotka. Rast cen v luksuznem sektorju spodbujata nizka ponudba in veliko povpraševanje tujih kupcev.
- Kitajski državljan je stal za največjo prodajo leta 2013 v Sydneyju, ki je na obali 51,8 milijona ameriških dolarjev.
Za premislek
- 112 Wosleley Road, Point Piper
- Sodobna hiša s petimi spalnicami s pogledom na pristanišče in 30m ekskluzivne pročelja pristanišča, vključno z zasebnim pristaniščem. Zasnovan za tekoč življenjski slog v zaprtih prostorih, na bazenu in terasi, vrhunske armature, vrhunsko varnost.
- Cena ob prijavi.
- www.kenjacobs.com.au
- Avenue Lindsay 3, Darling Point
- Frank Lloyd Wright z nepremičninami na odlični lokaciji v velikosti 1.725 m2, s pogledom na Double Bay na Manly. Pet spalnic z balkonskim dostopom, 3,5 kopalnice. Glavni apartma z apnenčevim spa-en-suite. Parkiranje za štiri avtomobile. Zmogljiv za privez 100-metrskega plovila.
- Cena ob prijavi.
- www.kenjacobs.com.au
Auckland, Nova Zelandija
Omejena ponudba in močan migracijski tok za ohranjanje cen luksuznih stanovanj ob obali.
Avtorica Sophie Kalkreuth
Auckland morda nima dramatičnega pristanišča Sydneyja ali Hong Konga, vendar mesto ponuja čudovito obalo s plažami, klifi, tihimi zalivi in obilico obmorskih domov. Mestni trg nepremičnin dobiva vse večji zagon, saj ga poganjajo pomanjkanje domov, nizke obrestne mere in politika odprtih vrat, ki je spodbujala prekomorske investitorje.
"Auckland je v vseh sektorjih veliko povpraševanje, saj se je zanimanje za tujino povečalo, zlasti iz Azije," pravi Charlie Brendon-Cook iz podjetja Luxury Real Estate Limited. »Investitorji k nam prihajajo posebej iz Singapurja, Kitajske, Velike Britanije, Amerike in Rusije. Na izjemnih lokacijah je še vedno nekaj ugodnih cen. Še posebej zaliv otokov ostaja ena najbolje varovanih skrivnosti. Vendar se odkrije. "
Tudi domovi po mestu po svetovnih standardih postajajo vse dražji. Povprečne cene v Aucklandu so se marca 2014 zvišale za 14,3 odstotka na leto - luksuzni dom v bližini mesta s površino 4.000 kvadratnih metrov je višji za 3,5 milijona ameriških dolarjev. In cene so višje ob rivi. Glede na kakovost, velikost in lokacijo so cene nepremičnin ob morju v povprečju približno 4.278psf NZ.
Hitro naraščajoče cene na Novi Zelandiji, zlasti v Aucklandu, so aprila pri Mednarodnem denarnem skladu opozorile na previdnost. "Zaskrbljujoče je, da ljudje začnejo pričakovati, da se bodo cene še naprej zvišale, zato zdaj skočijo na stanovanjski trg, saj skrbijo, da bodo pozneje cene, zaradi česar bo še večji pritisk," je dejal Brian Aitken iz MDS.
Oktobra 2013 je rezervna banka Nove Zelandije uvedla omejitve za posojila z visokim razmerjem med posojili in vrednostjo (LVR), zaradi česar se je obseg prodaje zmanjšal, vendar le nekoliko. "Obseg prodaje je še vedno pod nivojem, ki je bil viden pred uveljavitvijo omejitev LVR oktobra 2013, vendar se zdi, da ne upada več - pravzaprav je bila junijska prodaja le za dva odstotka nižja kot v istem mesecu lani," pravi Ekonomist ASB banke Daniel Smith.
Pravi, da je ponotrajanje novih delnic pokazalo, da je dotok stanovanj na trg ostal dokaj nizek. "Omejitve ponudbe so se v zadnjem letu nekoliko zmanjšale, trenutno so skupne kotacije za približno 14 odstotkov višje kot pred enim letom. To je posledica rahlega upada prodaje in majhnega dviga seznamov. Ključne besede so "rahle" in "majhne" - število domov na trgu ostaja izredno nizko po zgodovinskih standardih. "
Smith pravi, da pričakuje, da bodo cene še naprej naraščale v regiji Auckland, ki jih poganjajo močni migracijski tokovi in omejena ponudba, čeprav ne s hitrostjo, ki je bila opažena v obdobju 2012-2013.
"Na trgu nepremičnin v NZ trenutno obstaja več mešanih sporočil," pravi Joe Telford iz mednarodne družbe Realty Sotheby. "Čeprav se je rast v zadnjih šestih mesecih upočasnila, na trgu v Aucklandu še vedno obstaja veliko povpraševanje po kakovostnih nepremičninah."
Lastnost ob obali je še posebej hrepeneča, Telford pa pravi, da so vrednosti še vedno visoke, rast pa ostaja močna na ključnih območjih ob obali, kot so Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport in Takapuna. Na primer v zalivu Herne je na primer manj kot 100 prodanih na leto. "Pomanjkanje zalog in veliko povpraševanje poganja rast," pravi.
Mednarodni kupci tudi zvišujejo cene, ki jih pritegne ekskluzivnost obrežnih posesti v Aucklandu ter življenjski slog in dostop do vode. "Velik delež naših povpraševanj o nepremičninah ob obali prihaja od mednarodnih kupcev," pravi Telford. Nova Zelandija, za razliko od mnogih drugih držav, nima davka na državni davek ali davka na kapitalski dobiček, čeprav nekatere omejitve veljajo za lastništvo tuje lastnine. Na primer, nepremičnine, ki jih Urad za čezmorske naložbe (OIO) razvrsti kot "občutljive", zahtevajo prošnjo za čezmorske naložbe (OIA) za nerezidenčne prebivalce.
To ne velja pogosto za domove ob obali, pravi Telford. "Večina osrednjih nepremičnin ob morju v Aucklandu ne potrebuje OIA, saj je zelo malo nepremičnin večjih od 6.500 kvadratnih metrov, kar je prag, da se obrežje uvrsti med občutljive," dodaja.
Doma ob vodi bodo vedno povpraševali, dodaja Telford, in pričakuje, da se bo rast nadaljevala v skladu s preostalim trgom nepremičnin na Novi Zelandiji. "Nemogoče je ustvariti več nepremičnin ob morju in to je največja prednost lastništva tiste, ki velja za najboljšo nepremičnino v Aucklandu."
Povzetek trga
- Povprečne cene nepremičnin v Aucklandu so se marca 2014. zvišale za 14,3%. Vendar so se cene nepremičnin v aprilu nekoliko ohladile, prodaja pa se je v primerjavi z istim obdobjem lani znižala za približno 15%.
- Nepremičnine nad 500.000 ameriških dolarjev so se še naprej dobro prodajale, saj je bilo v tem cenovnem razredu v aprilu prodanih 547 domov, kar je odmevalo po številu, doseženih poleti.
- Rast ostaja močna na ključnih obalnih območjih, kot so Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport in Takapuna, kjer je ponudba omejena.
Za premislek
- Avenue O'Neills 17, Takapuna, Auckland
- Nepremičnina ob obali, ki se nahaja na 1.303m², s pogledom na otok Rangitoto z vseh treh stopenj
- Vključuje štiri spalnice, štiri kopalnice in dve parkirni mesti
- Nahaja se kratek pogon čez Harbor Bridge do Auckland Cityja
- Cena ob prijavi. Šifra # BSA10245
- www.auckland.nzsothebysrealty.com
- 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
- Nahaja se na vrhu pečine na polotoku med Milfordom in Castor Bayom
- Vključuje tloris površine 1000 kvadratnih metrov, 6 spalnic z lastno kopalnico, hišni kino, bazen, jacuzzi, bivalni prostor na prostem
- Izklicna cena: 8 800 000 NZD Ref # NZE10153
- www.auckland.nzsothebysrealty.com
Kamala, Phuket, Tajska
Luksuzni trg ob rivi je spet dobil svoj sijaj.
avtor: Alex Frew McMillan
Phuket in Koh Samui sta bila od nekdaj privlačna za tuje kupce vil, čeprav teoretično na Tajskem ne morejo kupiti zemljišča.
Vzdolž "Milijonarjeve milje", brezpotja ob zahodni obali Phuketa, blizu plaže Kamala, se vile gibljejo do 8 milijonov USD ali več. Hitro iskanje imena ceste vedno prinese nekaj lastnosti na trgu. Dejansko trg nepremičnin na vrhunskem Phuketu že kaže zgodnji trend stabilne rasti in transakcije so se povečale, večji akterji z nepremičninami pa vsak dan prejemajo več poizvedb iz celega sveta. Konec leta 2015 naj bi bilo razvitih več kot 50 novih luksuznih nepremičnin. Ta otok postaja najbolj predstavljen in najbolj živahen trg nepremičnin v Aziji, saj hitro prehiteva druge, kot je Bali.
Med temi projekti je bil razvoj MontAzure v Kamali imenovan najbolj ambiciozen Phuketov stanovanjski projekt, saj je skupina Banyan Tree Group pred približno 25 leti lansirala Laguno.
Na mestu, ki se ponaša z edinstvenim naravnim okoljem, bo MontAzure občutljivo razvit, da bo ponudil 13 edinstvenih zasebnih luksuznih posesti, 70 rezidenc na obrobju ob obali in bo ponudil razkošne gostinske funkcije, kot so življenjski stil življenja, upokojenski in wellness objekti, prefinjena plaža ob plaži jedilna in zabavna prizorišča. Razvijalci so angažirali ekipo mojstrskih načrtovalcev, arhitektov in oblikovalcev svetovnega razreda. Projekt je dragulj redke kakovosti, kraj, kjer neokrnjen tropski gozd daje 250-metrski raztežaj mehkega peska, v senci zrelih dreves Casuarina.
Prva faza razvoja kupcem ponuja širok razpon 13 razkošnih luksuznih posesti, vsaka na velikodušnih zemljiščih, ki segajo od 4.900 m2 (52.700sf) do več kot 10.000m² (107.600sf). Trojica oblikovalskih talentov je bila angažirana za izdelavo teh izjemnih domov - doyen sodobne tajske arhitekture, Lek Bunnag, balinška legenda notranjega oblikovanja, Jaya Ibrahim in Martine Palleros, podjetja Tierra Design, ki je prav tako načrtoval celoten razvoj.
Vsaka posest bo imela zasebni bazen, dopolnjen z otroškim bazenom in jacuzzijem. Prebivalci se lahko sprostijo tudi v zasebnosti z zasebnimi kadmi na prostem in območji za tuširanje na širokih verandah paviljonov glavne spalnice. Na strehah so krovi z trato in pokriti jedilni prostori so dostopni z zasebnim dvigalom. Široka paleta avtohtonih in zasajenih tropskih rastlin in dreves krasi lepo urejen vrt, skupaj z dih jemajočimi pogledi na zaliv Kamala, zaradi česar je razvoj varno zavetje pred mestnim vrvežem.
Kupci lahko notranjost vil prilagodijo svojim željam. Lastniki imajo poleg svoje razkošne zasebne posesti privilegiran dostop do plaže in vrsto ekskluzivnih udobja in storitev, ki jih nudi Beach Beach Club MontAzure. Širši razvoj bo vključeval tudi vrsto integriranih gostinskih komponent, da se zagotovi učinkovito zadovoljevanje zahtev prebivalcev in življenjskih potreb.
Povzetek trga
- Tuji kupci še vedno privlačijo vile Phuket in Koh Samui, čeprav teoretično na Tajskem ne morejo kupiti zemljišča.
- Na mili milijonarja ob zahodni obali Phuketa, blizu plaže Kamala, vile znašajo 8 milijonov USD ali več. Sotheby's International Realty navaja več čudovitih nepremičnin v Phuketu, vključno s štirisobno nepremičnino v Ao Makhamu, pet kilometrov južno od mesta Phuket, za 1665 milijonov THB (5,2 milijona USD).
- Bill Barnett, generalni direktor pri gostinskem svetovanju C9 Hotel Worksworks, je poudaril, da se Phuket močno niha za luksuzne nepremičnine višjega cenovnega razreda. Večje izboljšave infrastrukture in nenehna močna rast turizma pritegnejo institucionalne naložbe in ustvarijo močno željo v ultra visoki skupni neto vredni skupnosti po vsem svetu za luksuzne vile, zlasti tiste, v katere so vključeni slavni oblikovalci.
- Raziskave CBRE kažejo, da bo do konca leta 2015 na trg vstopilo več kot 50 novih lastnosti višjega cenovnega razreda.
MontAzure, Phuket
Na mestu, ki se ponaša z edinstvenim naravnim okoljem, bo MontAzure občutljivo razvit, da bo ponudil edinstvena zasebna luksuzna posestva, stanovanjske hiše z nizko porabo kondominija, pa tudi razkošne gostinske komponente, kot so življenjski stil življenja, pokojninske in wellness storitve, prefinjena jedilnica ob plaži in zabavna prizorišča z nizkimi ključi.Prva faza razvoja ponuja 13 obsežnih luksuznih posesti, od katerih je vsaka na velikodušnih zemljiščih v velikosti od 4.900 m2 (52.700sf) do več kot 10.000m2 (107.600sf).
Koh Samui, Tajska
V povojih, a narašča.
avtor: Alex Frew McMillan
V Koh Samui Knight Frank na trgu, za katerega trdi, da je še vedno v povojih, sledi približno 420 vila. Približno 89 odstotkov vil na otoku je v zasebnih rokah, številne v bližini plaž Cheong Mon, Chaweng in Bophut, glavnih turističnih druženj. Plaži Maenam in Lamai sta nadobudnejši in mirnejši, vendar še vedno malo oddaljeni od akcije.
Knight Frank pravi, da je 55 odstotkov vil na Koh Samuiju še vedno na trgu, najbolj priljubljenih pa je od THB20 do THB40 milijonov (630.000 do 1,25 milijona ameriških dolarjev) na vile. "Vile v tem cenovnem razredu običajno vključujejo lokacije ob pobočju, ki omogočajo panoramski pogled na morje in nekaj oddaljenosti od plaže," ugotavljajo v posredništvu.
Primer je butično luksuzno vile posestvo Samujana, ki ima zbirko 25 luksuznih vil na pobočju. Razvoj se je prvič odprl marca 2012 kot najbolj ekskluzivno in diskretno luksuzno posestvo Koh Samuija. Samujana se nahaja na najbolj iskani lokaciji na otoku in ponuja popolno zasebnost, le nekaj minut vožnje od mednarodnega letališča Samui. Nagrajeno na lokaciji hriba, le nekaj minut hoje od plaž Choeng Mon in priljubljenega Chawenga, nagrajeno vinsko posestvo gleda na zaliv koral, ki vsaki vili omogoča neprekinjen pogled na morje in zasebni dostop do plaže.
Vse vile je zasnoval slavni Azije Gary Fell iz podjetja GFAB Architects - vsaka je občutljivo zgrajena v sozvočju z naravnimi kamninami in rastlinjem s sodobnim prostornim dizajnom in se ponaša z velikimi lastnimi spalnicami, dnevnimi prostori in jedilnimi površinami. -različne kuhinje, namensko parkirišče in zasebni robni bazeni za neskončnost.
Borza zdaj spremlja rezultate velikih razvijalcev na Tajskem, da bi dala nekaj napotkov za smer trga. To morda že poteka. Na primer, Land and Houses, ki je eden največjih razvijalcev v državi, je v drugem četrtletju 2014 povečal dobiček za 20 odstotkov v primerjavi z letom 2013, prodaja pa za 26 odstotkov. Prodaja kondominija je bila večja od pričakovanj analitikov, kot sta Thanatcha Jurukul in Nithi Wanikpun pri Nomuri. A še vedno pričakujejo, da se bodo prenosi stanovanj zamujali, zato analitiki za to proračunsko leto za zemljišča in hiše načrtujejo le 5-odstotno rast.
Nabrali so se tudi samostojni domovi, kar bi lahko nakazovalo na boljše počutje. Toda analitična ekipa ima še vedno "nevtralno" oceno zalog - pogosto jo razlagajo tako, da pomeni prodajo zalog - medtem ko čakajo, da se podpora lahko vzdrži in ali se bo vodstvo predstavilo z napovedmi o dolgoročni rasti prodaje. Menijo, da je kakovostne hiše razvijalca videti najbolje kot glavni razvijalec zemljiške nepremičnine.
Samujana, Koh Samui
Vile posestvo Samujana je zbirka 25 razkošnih vil za prodajo in najem. Vse vile imajo velike zasebne bazene za neskončnost in neoviran pogled na morje. Vile se nahajajo na vzpetini s koralnim zalivom in nudijo tri do osem spalnic in so idealne za družine, prijatelje in pare. Nahaja se le nekaj minut od mednarodnega letališča Koh Samui in plaže Chaweng.
