Kaj sledi za London Real Estate Post-Brexit?
V urah in dneh po referendumu v Veliki Britaniji, na katerem je 51,9% volivcev izvoljenih za izstop iz Evropske unije, je bil velik del države videti v šoku. Kampanja je bila grenka in visceralna, ki jo je spodbudila retorika o britanski priseljevanju, gospodarstvu in birokratski eliti, vendar mnogi v Veliki Britaniji in tujini niso pričakovali, da bo glasovanje za dopust prevladalo.
Ko se je svet spopadel z rezultati, so se trgi odzvali v obsegu, ki ga od finančne krize še ni bilo. Fundacija Azije je padla na najnižje od leta 1985, azijske zaloge so padle in le nekaj dni kasneje se je pojavila novica, da je Standard & Poor's odvzel Britaniji svojo bonitetno oceno s trojko A. Glasovanje je državo pripravilo za grenke pogovore o ločitvi, in ker ni nobenega precedensa, da bi država zapustila trgovinski blok z 28 državami članicami EU, vlada negotovost o tem, kako natančno bo Velika Britanija dosegla svoje novo stališče v političnem in gospodarska pokrajina.
Ta negotovost je že vplivala na trg nepremičnin, zlasti v Londonu, kjer se nekateri kupci umaknejo iz nakupov, zaskrbljeni zaradi prihodnosti mesta. Ministrstvo za finance Združenega kraljestva je pred glasovanjem opozorilo, da bodo cene stanovanjskih nepremičnin kar za 18% nižje, če bo država glasovala za odhod. Howard Archer, glavni evropski ekonomist in ekonom iz Velike Britanije pri IHS Economics, je dejal, da so dejavnosti in cene stanovanjskega trga "zelo resne nevarnosti daljšega, izrazitega upada po odločitvi Združenega kraljestva za odhod" iz Evropske unije. Napoveduje, da bi lahko cene stanovanj v drugi polovici leta 2016 padle za 5%, leta 2017 pa nadaljnjih 5%.
"Glasovanje za Brexit bo ustvarilo obdobje nove negotovosti na glavnem londonskem trgu stanovanj," je dejal Liam Bailey, globalni vodja raziskav v Londonu Knight Frank. "Nekaj povpraševanja, zlasti vlagateljev, se bo zavleklo in v nekaterih primerih preusmerilo".
Brexit predstavlja ponovno negotovost po nizu dogodkov, ki so že omejili londonski trg nepremičnin. Od leta 2009 do 2014 je London večkrat postavil naslove za rekordno prodajo super premiernih dvorcev premožnim kupcem iz Rusije, Bližnjega vzhoda in Azije, od katerih so bili številni v mestnih središčih, tako imenovane "zlate poštne številke", ki vključujejo Belgravijo , Knightsbridge, Kensington, Mayfair in Holland Park. Vendar se je od leta 2014 trg upočasnil. "
Nekateri vreteni so prišli v obliki davkov. Nova stopnja žiga, uvedena decembra 2014, zaračuna 10% za nepremičnine v vrednosti več kot 925.000 GBP (1,3 milijona USD) in 12% za nepremičnine, ki presegajo 1,5 milijona GBP (2,5 milijona USD). Od aprila letos se kupci stanovanj in nepremičnin, ki kupujejo najem, soočajo z drugim davkom; 3-odstotni doplačilo kolkov, namenjen izravnavi polja med vlagatelji in kupci, ki prvič plačajo.
Učinek novih stopenj dajatev je že bilo čutiti na trgu, veliko manj transakcij pa je bilo zabeleženih v razponu 2 milijonov USD. Nato je akcija Brexit kupcem in prodajalcem dala nadaljnjo pavzo. "Kupci in prodajalci so preložili odločitve zaradi možnosti vstopa na neopremljeno gospodarsko in politično ozemlje," pravi Tom Bill, vodja londonskega stanovanjskega raziskovanja pri Knight Frank. Po podatkih Knight Frank je povpraševanje maja 2016 upadlo, tudi po nepremičninah, kjer so povpraševalne cene padle za 10% ali več.
V mestu, ki črpa pomembne naložbe z mednarodnih trgov, so lokalni politični pretresi le del uganke. V zadnjem letu so se glavni tuji vlagatelji v britansko nepremičnino spopadli z lastnimi ovirami: nizke cene nafte na Bližnjem vzhodu, težave z valuto v Rusiji, recesija v Braziliji in pretresi na Kitajskem, kar je prispevalo k malo visokim -končati transakcije. Leta 2014 so vlagatelji v Sredozemlje predstavljali 15% glavnih kupcev v centralnem Londonu; leta 2015 so predstavljali 4%.
Po besedah Yolande Barnes, vodje svetovnih raziskav Savills, je akcija Brexit postala priročen izgovor za upočasnitev trga, ki se je že dogajala. Podatki o varčevanju kažejo, da so cene v glavnem centralnem Londonu v letu 2015 padle za 6%, obseg posla pa se je zmanjšal kar za 40%. "Brexit je bil zelo dober izgovor za to, da ljudje ne delajo ničesar na trgu, kjer ljudje tako ali tako ne bi storili ničesar," pravi Barnes.
Kljub temu je nepričakovani referendumski rezultat dodal še eno, večjo oviro trgu, ki se je še vedno prilagajal dajatvam in globalnim geopolitičnim dejavnikom. "Najpomembnejši trg nepremičnin v Londonu bi imel koristi od nečesa, kar se v kratkem zdi malo verjetno: nedostojnih šest mesecev," pravi Tom Bill Knight Frank.
Za nekatere tuje vlagatelje pa trenutna kriza predstavlja priložnost. Kupci bodo dobili večjo vrednost pri nakupu londonskih nepremičnin zaradi amortiziranih šterlingov, pravi Peter Wetherell, posrednik iz Mayfairja. "Za čezmorske kupce bo ta velik in dramatičen padec vrednosti šterlingov dejansko kompenziral prilagajanje kolkov in davkov, zato bo premoženje v Londonu donosna naložba čezmorskih vlagateljev, dovolj drzna, da se kljub tržni negotovosti lotijo napona".
Penthouse terasa Beecham
Za mnoge, ki verjamejo v dolgoročno odpornost Londona, trenutne motnje na trgu ne spremenijo splošne privlačnosti mesta, zlasti kot zatočišče za ohranjanje bogastva.Raziskave Knight Frank kažejo, da je mesto v zadnjem desetletju več kot dvakrat potegnilo število visoko neto vrednih posameznikov z nastajajočih trgov (114.000) kot ZDA in Avstralija skupaj (42.000 in 22.000). Vlagatelje pritegnejo varnost mesta, dobre šole, zeleno okolje in osrednji časovni pas, kar se verjetno zaradi glasovanja o Brexitu ne bo spremenilo.
Mesto tudi aktivno vlaga v prihodnost. Širši pogled na trg z nepremičninami tudi razkriva, da je povpraševanje po nepremičninah v centralnem Londonu v zadnjih letih upadalo v zanimanje okoli večjega Londona, kjer sheme regeneracije in prenovljeni povezovalni in infrastrukturni projekti premikajo pokrajino luksuza živeti.
"Ker so zlate razgledne točke Londona po finančni krizi postale manj dostopne, so kupci vedno bolj iskali boljšo vrednost," pravi Tom Bill. Čeprav iščejo boljšo vrednost, si še vedno želijo "najboljše specifikacije in zmogljivosti v svojem razredu", kar pomeni, da se vedno bolj osredotoča na kakovost shem in ne na željo po določenem območju.
Razvijalci so se lotili tega povpraševanja in dviguje splošno raven kakovosti novogradenj, ki vse pogosteje vključujejo pakete ugodnosti, storitve, komercialne in kulturne sestavine. Medtem ko so takšni poskusi urbanizma in ustvarjanja mest pogosti v mestih, kot so Miami, Hong Kong ali Singapur, so v Londonu razmeroma nov pojav.
Tom Bill Bill, ki je bilo eno prvih področij, ki je bilo treba oživiti, prej ni bil na zemljevidu za bogate vlagatelje, vendar je doživel hitrejšo rast v primerjavi z drugimi glavnimi soseskami. Poleg The Shard (najvišja stavba v zahodni Evropi) je območje mesto More London, ki ga je načrtoval Foster + Partners, in One Tower Bridge, projekt Berkeley Homes, ki združuje luksuzne rezidence s trgovinami, restavracijami, pešci pešpoti in živahen park ob reki.
Poleg svoje kulturne ponudbe je Ivy, priljubljena londonska modrica, nedavno napovedala, da bo odprla lokacijo v pritličju na One Tower Bridge, in London Theatre bo kmalu zasedel razvojno potopljeno gledališče s 900 sedeži. Sama shema vključuje veliko prostora za bivanje na prostem, kar je za London tudi novost. "Pri tem projektu je res nekaj posebnega, kolikšna je dinamična terasa in strešni prostor, skupaj z zunanjimi kuhinjami, vročimi kadmi in gazebi," pravi Murray Levinson, partner pri Squire & Partners, ki je projekt zasnoval.
Z vrha Tower Penthouse, ki je skupaj s strešno teraso in vročo kopeljo, si lahko ogledate čez Temzo do mesta London, Tower Bridge, London Tower in širše. V nižjih stolpnicah, postavljenih proti reki, so drsna steklena vrata, ki se odpirajo na široke terase s pogledom na mestno hišo in stolpni most. Pogledi so močno prodajno mesto za projekt, ki je trenutno 90-odstoten. Kakovost gradnje (notranjost vključuje ročno izdelano mizarstvo, polirane marmornate delovne plošče, naprave Miele in sisteme za domačo avtomatizacijo) je bila prav tako privlačna, kot tudi paket ugodnosti: 24-urna storitev prevoza iz podjetja Harrods Estates, telovadnica, spa in notranji bazen so vključeni. Približno 23 enot je ostalo, vključno z izbranimi penthousi. Te cene so približno 3900 USD na kvadratni čevelj.
Koncept mešane rabe se širi tudi v večjem Londonu s shemami, kot so Nine Elms, ki vključujejo 20.000 novih domov, in zahodno, Belo mesto, ki je kraj prenove v višini 10 milijard ameriških dolarjev, katere cilj je spremeniti območje iz velikega , pretežno komercialne pokrajine v živahno sosesko s 5000 novimi domovi, trgovinami in pisarniškim središčem za medijsko povezana podjetja. Kot del oživitve londonski razvijalec Stanhope nekdanji sedež BBC pretvarja v luksuzne rezidence.
Vzhodno se visoki stolpi množijo tudi v mestu, ki ga je nekoč definiral enotnejši, nizki urbanizem. Herzog & de Meuron sta v Canary Wharf zaradi visoke valjaste oblike zasnovala nov stolp, ki so ga poimenovali Rolling Pin, Foster + partnerji pa so zasnovali South Quay Plaza, najvišji stanovanjski projekt, ki se trenutno gradi v EU.
Stanovanjska stran Canary Wharf, London
Zgodovinsko zasedeno pristanišče, v zadnjem času pa mesto razpadajočega finančnega okrožja, postaja Canary Wharf tudi vedno bolj zaželen kraj za življenje. Pričakovanja glede prihodnje rasti krepijo s prihodom nove linije Crossrail, ki naj bi potekala leta 2018, kar bo bistveno skrajšalo čas potovanja v osrednji London. Danes je območje še vedno v veliki meri korporativno, toda razvijalci nameravajo mešati stanovanjske in komercialne programe s povečano povezljivostjo, ko skupnost dozoreva.
"Canary Wharf postaja vse bolj mešana in bo narasla na 200.000 prebivalcev," pravi Harry Lewis, direktor Berkeley Homes, ki razvija South Quay Plaza. "Prihodki izposoje so tukaj višji in prihod Crossraila bo spremenil igro."
South Quay Plaza se nahaja na rivi neposredno nasproti CBD, in čeprav je veliko sosednjih stavb zgrajenih tik do roba obrežja, Grant Brooker, vodja studia pri Foster + Partners, je hotel k temu mestu pristopiti drugače. "Pomembno je pustiti dnevno svetlobo",
pravi in pojasnjuje, da je s skeniranjem kubičnih stolpov, ki imajo sorazmerno majhen odtis (več kot 64% mesta ne bo razvitih), ustvaril še veliko več izpostavljenosti. "Stavba nima zadnje strani," pravi. "Vsaka enota ima fantastično pročelje".
Brookerjeva ekipa prav tako uporablja svoje bogate izkušnje pri načrtovanju stavb v mednarodnem prostoru, da ustvari celovit program udobja, ki vključuje zdravstveni klub, spa in 20-metrski bazen ter bivalni prostor za prebivalce, ki se razteza na celotnem 56. nadstropju in vključuje bar, presejalno sobo in velika terasa. "Vrsta ugodnosti, ki je potrebna, da zgradba resnično deluje, je manjkala v prejšnjih dogodkih v Londonu," pravi Brooker.
South Quay Plaza, načrtovan za zasedbo, ki bo predvidoma leta 2020, bo vključeval 888 enot na 36-nadstropnih in 68-nadstropnih stolpih, ki segajo od garsonjere do stanovanjskih hiš in penthouse. Do zdaj je Berkeley Homes izdal 350 enot, cene pa se začnejo od 990.000 USD. Do danes je polovica teh enot prodana, povpraševanje iz Azije pa je veliko: 50% mednarodnih kupcev projekta prihaja iz Kitajske.
Adam Challis, vodja stanovanjskih raziskav Jones Lang LaSalle, pravi, da so načini regeneracije, kot je Canary Wharf, še posebej priljubljeni pri azijskih kupcih, ker razumejo dolgoročni naložbeni potencial. "Razumejo ga, ker so videli, da se to dogaja v njihovih državah", pravi. Challis je v zadnjih letih opazil tudi splošen premik v odnosu do kupcev, pri katerem vlagatelji dolgo gledajo, natančno preučujejo programe, sheme in soseske ter k odločitvi pristopajo kot naložba v London kot celoto.
Čas bo pokazal, kako se Britaniji uspe pogajati o izstopu iz Evropske unije in kako London sejma zaradi sprememb. Veliko bo odvisno od dolgotrajnih posledic Brexita za britanska podjetja, zlasti za velikanski finančni sektor v državi. Pred referendumom naj bi se število prebivalcev Londona v naslednjem desetletju povečalo za 100.000 ljudi na leto, ponudba stanovanj pa zaostaja. Za tiste, ki verjamejo v prihodnost mesta in nadaljnji potencial rasti, je zdaj morda primeren čas, da se spustijo.
Ta članek je bil prvič objavljen v PALACE.
